"Yüzde elli mi, yüzde kırk mı?" Kat karşılığı görüşmelerinin en çok konuşulan konusu paylaşım oranıdır. Oysa doğru oran her arsa için farklıdır. Bu yazıda oranı belirleyen unsurları ve hesabın mantığını adım adım anlatıyoruz.
Paylaşım oranı neyi ifade eder?
Paylaşım oranı, bitmiş binadaki bağımsız bölümlerin ya da toplam satılabilir alanın ne kadarının arsa sahibine, ne kadarının müteahhide kalacağını gösterir. Arsa sahibi arsasını, müteahhit ise inşaat maliyetini ve emeğini ortaya koyduğu için oran, bu iki katkının değerini dengeler.
Oranı belirleyen başlıca unsurlar
- Toplam inşaat alanı: İmar hakları (emsal, kat adedi) ne kadar alan yapılabileceğini belirler.
- Satış değeri: Bölgedeki konut fiyatları yüksekse arsa daha değerlidir.
- İnşaat maliyeti: Bodrum, otopark, zemin iyileştirmesi ve malzeme kalitesi maliyeti artırır.
- Ek yükümlülükler: Yıkım, kira desteği ve harçlar müteahhidin yükünü artırır.
- Süre ve risk: Uzun süren projelerde finansman maliyeti de hesaba katılır.
Basit bir hesap örneği
Aşağıdaki rakamlar yalnızca mantığı göstermek için varsayımsaldır:
- Yapılabilecek toplam satılabilir alan: 2.000 m²
- Bölgedeki ortalama satış değeri: 1 birim / m² (toplam proje değeri 2.000 birim)
- Toplam inşaat ve proje maliyeti: 1.100 birim
Proje değerinden maliyet çıkarıldığında 900 birimlik bir fark kalır. Bu fark; arsanın değeri ile müteahhidin kârı ve üstlendiği risk arasında paylaşılır. Müteahhidin maliyetini karşılaması için 2.000 m²'nin en az 1.100 m²'sine, yani yaklaşık yüzde 55'ine ihtiyacı vardır. Kalan kısmın nasıl paylaşılacağı ise pazarlığın ve arsanın konumunun konusudur. Bu örnekte arsa sahibine düşen oran yüzde 35 ile 45 arasında bir yerde şekillenebilir.
Gerçek hesapta alan yalnızca metrekareyle değil, katlar ve cepheler arasındaki değer farklarıyla birlikte değerlendirilir.
Oranın yanında bakmanız gereken şeyler
Yüksek bir oran tek başına iyi bir teklif anlamına gelmez. Şu unsurlar da en az oran kadar önemlidir:
- Size düşen dairelerin katı ve cephesi,
- Teknik şartnamede taahhüt edilen malzeme kalitesi,
- Teslim süresi ve gecikme yaptırımı,
- Tapu devirlerinin aşamalı olup olmadığı.
Oranı yüksek tutup malzemeden tasarruf eden bir teklif, uzun vadede arsa sahibinin aleyhine olabilir.
Sonuç
Doğru paylaşım oranı, gerekçesi açıkça anlatılabilen orandır. Size sunulan teklifte alan, maliyet ve satış değeri varsayımlarını görmek istemeniz en doğal hakkınızdır. Tekin İnşaat olarak her teklifi hesap tablosuyla birlikte sunuyoruz.
Yorumlar 0