İmar Analizi
İmar durumu belgesi, plan notları ve yapılaşma koşullarının incelenmesi.
Arsanın gerçek değeri,
doğru projede saklı.
İmar haklarını, bölgeyi ve maliyeti birlikte değerlendirerek arsanız için en verimli yapı projesini planlıyoruz.
Arsa geliştirme; bir arsanın imar hakları, konumu ve pazar koşulları incelenerek üzerine yapılabilecek en uygun projenin planlanması sürecidir. Aynı arsa, doğru kurgulanmış bir projeyle çok daha yüksek bir değere ulaşabilir.
Ankara'da arsanızın imar durumu, TAKS ve KAKS (emsal) değerleri, çekme mesafeleri ve bölgenin konut talebini inceleyerek bir fizibilite hazırlıyoruz. Sonrasında arsanızı kat karşılığı ya da anahtar teslim modelle projeye dönüştürme seçeneklerini sizinle birlikte değerlendiriyoruz.
İmar durumu belgesinde karşınıza çıkacak temel kavramları sade bir dille açıkladık.
İmar durumu belgesi, plan notları ve yapılaşma koşullarının incelenmesi.
TAKS, KAKS ve çekme mesafelerine göre inşaat alanı hesabı.
Maliyet, satış değeri ve süre üzerinden getiri analizi.
Daire tipleri ve yerleşim için en verimli tasarım.
Zemin etüdü ile yapılaşmaya uygunluğun belirlenmesi.
Kat karşılığı veya taahhüt modeliyle uygulama planı.
Arsanızı ve hedeflerinizi konuşuyoruz.
Tapu, imar ve zemin bilgileri.
Maliyet ve değer analizi.
En uygun yapı ve model.
Ruhsat ve inşaat süreci.
İki arsa aynı büyüklükte ve aynı mahallede olsa bile değerleri çok farklı olabilir. Çünkü bir arsanın asıl değeri, metrekaresinden çok üzerine ne yapılabileceğiyle ilgilidir. Değeri belirleyen başlıca unsurlar şunlardır:
İmar durumu belgesi, arsanın bağlı olduğu belediyeden alınır; Ankara'daki birçok ilçe belediyesi bu bilgileri e-imar sistemleri üzerinden de paylaşır. Belgede parselin kullanım amacı (konut, ticaret, karma vb.), TAKS ve KAKS değerleri, izin verilen yükseklik ya da kat adedi, çekme mesafeleri ve plan notları yer alır. Plan notları çoğu zaman gözden kaçar; oysa otopark, bodrum kullanımı ya da cephe düzeni gibi önemli kısıtlar burada yazılıdır.
Emsal hesabının mantığı basittir. Örneğin 1.000 m² büyüklüğünde ve KAKS değeri 1,50 olan bir parselde emsale esas inşaat alanı 1.000 × 1,50 = 1.500 m² olur. TAKS değeri 0,30 ise bina zemine en fazla 300 m² oturabilir. Bu durumda 1.500 m²'lik alan, taban alanı 300 m² olan yaklaşık beş katlı bir yapıyla kullanılabilir.
Uygulamada merdiven, asansör kuyusu ve bazı ortak alanlar yönetmelikte belirlenen sınırlar içinde emsal dışında tutulabilir. Bu nedenle gerçek inşaat alanı, emsal alanından daha büyük olur. Bu farkı doğru hesaplamak, projenin fizibilitesi için kritiktir.
Kağıt üzerinde yüksek imar hakkı olan bir arsa, zemin koşulları nedeniyle beklenenden pahalıya mal olabilir. Zemin etüdü; temel sistemini, gerekiyorsa zemin iyileştirmesini ve hafriyat maliyetini belirler. Ayrıca yol, su, kanalizasyon ve elektrik altyapısının parsele ulaşıp ulaşmadığı da kontrol edilmelidir.
Fizibilite çalışması, bir projenin yapılmaya değip değmeyeceğini sayılarla gösterir. Temel olarak dört başlıktan oluşur:
Fizibilite sonucunda arsa için en uygun yapı tipi, daire büyüklükleri ve uygulama modeli ortaya çıkar.
Arsa sahiplerinin önünde genellikle üç seçenek vardır: arsayı olduğu gibi satmak, kat karşılığı anlaşma yapmak ya da inşaatı kendi bütçesiyle bir taahhüt firmasına yaptırmak. Arsayı satmak hızlıdır ama imar haklarının yaratacağı değer artışından pay alınmaz. Kat karşılığı, maliyet üstlenmeden yeni dairelere sahip olmayı sağlar. Taahhüt modelinde ise bütün daireler arsa sahibine kalır, fakat inşaat maliyetini de o karşılar. Fizibilite, hangi modelin sizin için daha avantajlı olduğunu gösterir.
İmar planı içinde yer almayan tarlalarda konut yapmak ciddi kısıtlara tabidir. Böyle bir parselin konut arsasına dönüşebilmesi için imar planı yapılması ve imar uygulaması (parselasyon) gerçekleşmesi gerekir; bu süreçte düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi uygulanır. Bu nedenle "ileride imara açılacak" beklentisiyle yapılan değerlendirmelerde resmi plan kararları mutlaka kontrol edilmelidir.
Hisseli arsalarda proje yapılabilmesi için hissedarların uzlaşması ve çoğu zaman ifraz ya da tevhit gibi işlemlerin yapılması gerekir. Hissedarlardan birinin işleme katılmaması süreci uzun süre durdurabilir. Bu tür arsalarda hukuki inceleme ile fizibilite birlikte yürütülmelidir. Tekin İnşaat olarak arsanızın imar ve tapu durumunu inceleyip size yazılı bir değerlendirme sunuyoruz.
Tahmin değil, imar ve maliyet verisiyle karar.
Ankara'yı ve ilçelerini yakından tanıyan ekip.
Planladığımız projeyi kendimiz inşa ediyoruz.
Tüm hesaplar ve varsayımlar sizinle paylaşılır.
Aklınıza takılan başka bir soru varsa ekibimize doğrudan sorabilirsiniz.
Soru Sorunİmar durumu, arsanın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden alınan imar durumu belgesiyle öğrenilir. Birçok belediye bu bilgiyi e-imar sistemleri üzerinden de paylaşır. İncelemeyi sizin adınıza biz de yapabiliriz.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı) binanın arsaya oturduğu alanın arsa alanına oranını; KAKS ya da emsal ise toplam inşaat alanının arsa alanına oranını gösterir. Bu değerler arsaya ne kadar büyüklükte yapı yapılabileceğini belirler.
Arsanın büyüklüğü, imar hakları ve konumu kat karşılığı için belirleyicidir. Ücretsiz ön incelemede arsanızın uygunluğunu ve olası paylaşım modelini sizinle paylaşırız.
Yapılabilecek inşaat alanı, tahmini inşaat maliyeti, bölgedeki satış değerleri, proje süresi ve farklı uygulama modellerinin (kat karşılığı, taahhüt) karşılaştırmasını içerir.
Hisseli arsalarda projenin başlayabilmesi için hissedarların uzlaşması ve gerekiyorsa ifraz ya da tevhit işlemleri gerekir. Süreci hukuki danışmanlarla birlikte planlıyoruz.