Arsa Analizi
İmar durumu, TAKS/KAKS ve arsanın yapılaşma potansiyelinin çıkarılması.
Arsanız,
yeni binanız olsun.
Arsanızı ya da eski binanızı; adil paylaşım, yazılı güvence ve deprem yönetmeliğine uygun yeni bir yapıyla değerlendiriyoruz.
Kat karşılığı inşaat; arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise inşaat maliyetini ve emeğini ortaya koyduğu, tamamlanan bağımsız bölümlerin önceden belirlenen oranda paylaşıldığı bir modeldir. Ankara'da hem boş arsalarda hem de kentsel dönüşüm kapsamındaki eski binalarda bu modelle çalışıyoruz.
Sürecin en kritik adımı sözleşmedir. Paylaşım oranı, hangi dairelerin kime ait olacağı, teslim süresi, malzeme standardı ve gecikme durumundaki yükümlülükler noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede açıkça yer alır. Siz de her aşamada neyin ne zaman yapıldığını bilirsiniz.
Arsa sahibinin en önemli güvencesi ayrıntılı bir sözleşmedir. İmzalamadan önce aşağıdaki başlıkların her birinin açıkça yazıldığından emin olun.
İmar durumu, TAKS/KAKS ve arsanın yapılaşma potansiyelinin çıkarılması.
Maliyet ve getiriye dayalı, gerekçeli ve adil paylaşım oranı.
Tüm yükümlülüklerin yer aldığı noter düzenlemeli sözleşme.
Riskli yapı süreçlerinde tespitten yeniden yapıma destek.
Deprem yönetmeliğine uygun, yapı denetimli uygulama.
İskân ve bağımsız bölümlerin tapu devirleri.
Arsanızı ve beklentilerinizi dinliyoruz.
İmar, tapu ve fizibilite analizi.
Proje ve paylaşım oranı önerisi.
Noterde düzenleme şeklinde.
Ruhsat, yapım ve denetim.
İskân ve tapuların devri.
Kat karşılığı modelinde arsa sahibi arsasını, yüklenici firma ise projeyi, inşaat maliyetini ve emeğini ortaya koyar. Bina tamamlandığında bağımsız bölümler, sözleşmede önceden belirlenen oranda taraflar arasında paylaşılır. Arsa sahibi herhangi bir inşaat maliyeti üstlenmeden yeni ve değerli dairelere sahip olurken, yüklenici kendi payına düşen daireleri satarak maliyetini ve kârını karşılar.
Ankara'da bu model hem boş arsalarda hem de eskimiş ya da riskli yapıların yeniden yapımında yaygın olarak kullanılır. Özellikle deprem riski taşıyan eski binaların yenilenmesinde, mülk sahipleri için en ekonomik yollardan biridir.
Kat karşılığında "doğru oran" diye sabit bir rakam yoktur; oran her arsa için ayrı hesaplanır. Belirleyici başlıca unsurlar şunlardır:
İyi bir teklif, oranın nasıl hesaplandığını açıkça gösterir. Size sunulan oranın gerekçesini sormaktan çekinmeyin.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yükleniciye taşınmaz payı devrini de içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler ciddi hukuki riskler doğurabilir. Noterde düzenlenen sözleşme ayrıca tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da korunabilir.
Sözleşme imzalanmadan önce proje taslağının, daire listesinin ve teknik şartnamenin hazır olması gerekir. Bu belgeler sözleşmenin eki olmalıdır; "sonra konuşuruz" denilen her konu ileride anlaşmazlık kaynağı olabilir.
Arsa sahibini koruyan en önemli mekanizmalardan biri, yükleniciye düşen payların tapu devrinin tek seferde değil iş ilerlemesine göre aşamalı yapılmasıdır. Örneğin kaba inşaatın tamamlanması, çatının kapanması ve iskânın alınması gibi aşamalara bağlanan devirler, işin yarım kalma riskine karşı güvence sağlar. Sözleşmede ayrıca teminat öngörülebilir.
Riskli yapı tespiti yapılan binalarda süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürür. Lisanslı kuruluşlarca yapılan tespitin ardından, kanunda belirlenen çoğunlukla alınan kararla yeniden yapım süreci başlatılabilir. Bu kapsamdaki işlemlerde bazı harç ve vergi istisnalarından yararlanılabilir; hak sahipleri belirli koşullarla kira yardımı alabilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde malik sayısı fazla olduğundan iletişim ve şeffaflık daha da önemlidir. Tüm maliklere aynı bilgilerin aynı anda verilmesi, sürecin anlaşmazlıksız ilerlemesini sağlar.
Birden fazla malikin bulunduğu arsa ve binalarda, projenin sağlıklı ilerleyebilmesi için maliklerin ortak bir karar alması gerekir. Hisselerin durumu, varsa ipotek ya da haciz gibi şerhler ve mirasçılık işlemleri en başta incelenmelidir. Tapu kayıtlarındaki sorunlar çözülmeden imzalanan sözleşmeler projenin başlamasını geciktirebilir.
Kat karşılığı işlemlerinde tapu harcı, katma değer vergisi, emlak vergisi ve abonelik giderleri gibi mali yükümlülükler doğar. Bu giderlerin hangi tarafça karşılanacağı mutlaka sözleşmede yazılmalıdır. Vergisel sonuçlar kişisel duruma göre değiştiğinden, sözleşmeden önce bir mali müşavirden görüş almanızı öneririz.
Kat karşılığında yüklenici seçimi, arsa sahibinin vereceği en önemli karardır. Firmanın tamamladığı projeleri yerinde görün, önceki arsa sahipleriyle konuşun, teklifte teknik şartname olup olmadığını kontrol edin ve sözleşme taslağını bir avukata inceletin. Tekin İnşaat olarak arsa sahiplerine oranın gerekçesini, proje taslağını ve sözleşme metnini imza öncesinde yazılı olarak sunuyoruz.
Gerekçesi açıkça anlatılan paylaşım oranı.
Tüm yükümlülükler sözleşmede ve noter onaylı.
Zemin etüdü ve deprem yönetmeliğine tam uyum.
İnşaat boyunca düzenli bilgilendirme.
Aklınıza takılan başka bir soru varsa ekibimize doğrudan sorabilirsiniz.
Soru SorunKat karşılığı; arsa sahibinin arsasını, yüklenicinin (müteahhidin) ise inşaat maliyetini karşıladığı ve biten bağımsız bölümlerin sözleşmede belirlenen oranda paylaşıldığı inşaat modelidir.
Oran; arsanın konumu, imar hakları (TAKS/KAKS), yapılabilecek toplam inşaat alanı, inşaat maliyeti ve bölgenin satış değerleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Her projede oran farklıdır ve gerekçesiyle birlikte sunulmalıdır.
Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devrine ilişkin vaat içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşme ayrıca tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Eski binanın yıkıldığı projelerde kira yardımı, süre ve ödeme şekli sözleşmede ayrıca belirlenebilir. Bu konuyu ön görüşmede sizinle netleştiriyoruz.
Teslim süresi ve gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar sözleşmede açıkça yazılır. Bu nedenle sözleşmenin ayrıntılı ve noterde yapılması arsa sahibinin en önemli güvencesidir.